湾区重点项目日益密集，我们对深圳世茂SCC进行了一次深入观察

作为「商业地产大年」，2021年是一个值得被铭记的年份。

这一年里，全国各大商业地产开发运营企业几乎是以「八仙过海，各显神通」的方式，源源不断地推陈出新，在重奢、轻奢、潮流、新锐、非标、城市更新等各个方向上，贡献了数量和质量都堪称上乘的作品。

尤其是今年上半年的4月底，位于成渝两大商业热地的两座非传统商圈的优质作品——成都世茂广场和重庆光环，可以说为今年的开业盛景开了个好头。

珠玉在前，成都世茂广场的成功入市，给一直强调希望打造「独特影响力」的世茂商业增添了浓墨重彩的一笔。与此同时，世茂另外两座商业条线的最高产品线项目——深圳和南京的世茂SCC，也在今年年内先后亮相。

之前我们曾对南京项目进行过一次深入观察报道：世茂商业最高产品亮相，或将撬动南京商业格局；而另一座位于深圳的SCC项目，便成为今年我们对于世茂商业动向观察的最后一站。

01.

从上海到成都

「世茂商业系」崭露头角

提到世茂商业，行业与大众最为熟知的，必然是旗下世茂广场系列。

历时500余天改造焕新的上海世茂广场，品牌更新率高达90%。短短半年时间，实际租赁面积仅3万方的上海世茂广场，实现了月均销售额超1.2亿元、月均客流300余万人次的成绩。

并且，还出现多家销冠品牌——NIKE上海001日均销售额破百万，月均销售额一跃居全球第一；m豆巧克力世界亚洲旗舰店月均销售亚洲第一；全国月度冠军更是比比皆是。

客流与销售的双增长，充分印证了上海世茂广场通过超强的运营能力，快速与商户取得了共赢和共成长。

CRR曾在项目开业一周年时也对其做过相关分析与观察，可作为补充阅读

*重磅亮相后，上海世茂广场的2019过得怎么样？

2021年4月，成都世茂广场作为该产品线首次现身西南地区，果断选址商业空白且消费潜力巨大的城市副中心板块，用区域型项目的定位，撬动城市级的流量。

一边通过精细化的运营深度服务基数庞大的周边核心客群，一边基于「微度假·大生活」的项目定位，借助不定期的大型活动和消费场景营造，有效辐射更大范围的度假休闲客群。

开业期间（4.28-5.5）商场客流量达到119万人、总销售额9688万元。对于城市非核心板块的商业项目而言，如此表现绝对可圈可点。

CRR同样在前不久简单复盘过开业已经半年有余的成都世茂广场供参考

*开业半年的成都世茂广场。

从上海到成都，世茂广场系所获得的市场认可，充分体现了世茂商业在打造并运营商业项目上的专业能力与态度。

同时，借助标杆项目的广泛市场热度与宝贵运营经验，世茂的零售商业板块得以在较短时间内迅速成长，事实也已经证明了这一点：

1、截止到2021年6月，世茂商业已经深耕全国8大城市群，进驻36座城市，拥有76个商业及主题娱乐项目、商业经营管理面积逾1000万平方米，土地储备1892万平方米，总资产规模约1548亿；

2、在世茂的零售商业板块的全系产品中，除了世茂广场之外，还有世茂52+、世茂摩天城等成熟产品线，以及正在集中蓄力的世茂SCC——

-世茂52+以品质社区配套的角色，深入到城市的居住区或商务区，为更多人的日常生活提供便利；

-世茂摩天城主要围绕城市出行、度假和旅游等关键元素，引入文化、娱乐等主题，呈现大型文旅综合体；

-世茂国际中心（SCC）则选址城市核心商圈或重点潜力区域，以「城市综合体」的姿态，打造城市级的商业中心。

南京世茂国际中心效果图

综上不难看出，世茂商业已经具备进军更高、更完整产品线的综合实力。而世茂SCC则是展示这一实力的标杆产品。

从已经详细介绍过的南京世茂国际中心，到今日想重点认识的深圳世茂深港国际中心，这条产品线的选址落位、定位规划和设计打造，都给我们留下了深刻印象。

或许在意料之中，也一定有想象之外。

02.

从商业综合体到城市综合体

深圳SCC的5个重要看点

为了更加直观、简洁地认识深圳世茂SCC项目，我们尝试梳理了5个主要看点对项目进行深度分解，借此一窥世茂从商业综合体发展商到城市综合体发展商的转变与迭代。

看点1：产品篇

前文提到，世茂在零售商业板块已经形成了四大产品线，包括世茂国际中心、世茂广场、世茂52+和世茂摩天城。

而之所以说定位最高，倒不是简单的基于品牌引入层面的招商定位，更重要的是，世茂SCC系列立足于「商业综合体」形态之上的更具创新性的消费体验，以及堪称城市级商业标杆的代表性与影响力。

目前，世茂SCC产品线已经布局了南京和深圳两个项目。综合两个项目现阶段所释放的信息，从两方面的共同点上，也能对该产品线的整体定位和打造思路略知一二。

一是立足于城市打造综合型商业生态——

每一座SCC都不是单纯的MALL或街区，而是在城市发展的大背景下，将购物中心、写字楼、酒店、公寓等多功能业态合理规划并衔接，最终构筑成一个足以独立撑起片区/商圈的综合型商业生态。

二是立足于客群呈现多样化消费场景——

南京有金陵六景，深圳有全景天环、超级碗，世茂SCC产品线将根据不同时代特征，不同城市/区域的客群需求及喜好，去定制很多具有代表性甚至专属和独有的特色场景，虽然因地制宜、形态各异，但背后的打造逻辑是高度一致的。

关于世茂SCC这一产品线的定位，官方的介绍是：面向追求高品质消费客群的新型城市级标杆综合体。

我对其的理解是：要满足高品质消费客群需求，意味着将带来更优质的内容组合，在二者的彼此互动、共同作用之下，最终呈现具有标杆性和引领性的全新生活方式。

看点2：区位篇

毋庸置疑的是，随着深圳万象天地四周年、壹方城四周年、深圳湾万象城三周年、海岸城项目十周年，以及万象前海项目的开业，「深圳向西」的市场动态成为热议话题。

但一个城市的发展绝不可能呈单一的线性发展，尤其是像深圳这种肩负政治经济双重重任的示范性城市。

因此，SCC项目所在的「东深圳」板块，自然也不可能缺乏话题性——尤其大运深港国际科教城作为六大城市会客厅之一，具有城市绝对地标属性的「深圳露台」正在这里与世茂SCC项目一起被铸造，其所在的大运会板块，也正在以前所未有的速度快速崛起。

世茂SCC项目位于深圳大运深港国际科教城核心位置，周边有高校、科技园、软件小镇、体育中心……高新产业环伺且客群结构年轻化。

交通优势可从地面交通和轨道交通两个维度来看。

地面交通可谓四通八达，被双向八车道的黄阁路、双向6车道的如意路和大运路围绕，可快速通达其他城区。项目也为此设置了多个出入口和落客区，以便利消费者从不同的方向抵达项目。

轨道交通层面，目前已开通地铁3号线大运站；在建的地铁线路还有14号线和16号线，其中，16号线龙城西站将于项目无缝接驳，并计划于2022年底通车。

尤其值得一提的是，项目所在位置正是「大运交通枢纽」核心衔接点，作为深圳东部最大的枢纽中心，也是集合了城际、快线、普线于一体的四线交汇枢纽。

从大区位上看，凭借辐射力超强的大型交通枢纽，这里不但能够覆盖深圳东部发展轴和北部发展带，并且能串联福田中心区、罗湖、布吉、横岗、龙岗、坪山等片区。

除了交通和城市配套之外，人口自然也是任何一个商业项目区位优势中的核心要素。

据项目方调研统计，到2023年，深圳世茂SCC的5公里范围内，覆盖总人口将超过80万。项目建成后，不但会强势吸引龙岗、坪山等地，更远还将辐射至深圳全城乃至东莞、惠州等地，商业前景相当可观。

看点3：规划篇

在了解产品线定位与项目区位之后，我们来看看深圳世茂港国际中心SCCmall的基础信息

项目案名：深圳世茂深港国际中心SCCmall（下称SCCmall）

项目位置：龙岗「大运新城」核心位置，黄阁路及如意路交汇处

商业面积：建筑面积18.05万㎡

项目定位：新世代、新生活、新主场

轨道交通：地铁16号线龙城西站、远期换乘23号线

店铺数量：400+个

停车场数量：1800+个

如果把SCCmall看作是一张照片的「中景」，那么总建面约136万㎡、总投资超500亿的深圳世茂深港国际中心，就是更完整的「全景」，而有着10万余平的公共空间「深圳露台」，可能就是其中最能传递情绪的一个「特写」。

全景可以更完整、清晰地看到SCCmall的角色与亮点，特写则能更细致地感受SCCmall在未来的空间与潜力。它们既是商业项目的区位背景，也是消费空间的内容延展。

购物中心与商务业态或许是常见的CP，但「MALL+深圳露台」一定是独属于这里。

深圳露台是深圳首个以城市命名的公共空间，由荷兰极具影响力的建筑师事务所MVRDV设计，规划包含剧院、图书综合体、青年创业中心、地标发布厅等20余种功能业态。

深圳露台的核心理念是，将公共空间、自然景观整合到密集的城市景观之中，让现有的景观和新开发项目和谐相融。

作为城市大型的公共配套设施，以及深圳东未来的一大标志性公共场所，深圳露台将与SCCmall进行多维衔接，实现城市景观与社交休闲、文创艺术功能与商业消费体验的深度融合。

商业空间总是要与城市公共空间产生关联，而深圳露台的出现，为深圳世茂SCC创造了更大的彼此互动空间。这不仅对于一个商业项目是独一无二的，对于一座城市而言都是异常难得的。

可以预见的是，深圳露台不但延展了项目在空间视觉上的丰富性，而且也为商业项目的内容运营提供了更多资源与可能性。

看点4：设计篇

整个深圳世茂深港国际中心由AS+GG、伍兹贝格、贝诺、AECOM、MVRDV等世界六大顶级设计单位操刀。除了上文介绍的深圳露台之外，对于深圳SCCmall的设计亮点，我们也可以从4大标志性空间来感受一番。

1、全景天环

据说是以天池的山水寓意为灵感，设计了国内跨度最大的高空外悬式商业。下面这张效果图应该可以帮助大家更真切地感知一二

全景天环这一设计，巧妙利用环形观光动线，打造了360度的空中漫步景观，能够提供更丰富的观赏角度和超级开阔的视野。它既有空间衔接的功能性，又有建筑结构和视觉审美上的创意性。

2、超级碗

为了实现更纯粹的所设计的碗状造型，整个建筑仅靠一根独柱撑起一个十分炫酷的「玻璃碗」。「结构的魔术」加上「360°环屏模式」，通透且具有科技范，时尚又充满梦幻感。

建筑层面，超级碗必然会成为项目一个十分重要的话题打卡地和空间记忆点；内容层面，超级碗未来会以主力店的角色，为消费者带来科技旗舰店，以及更多与时尚科技、文化艺术相关的或前沿、或新锐、或个性的内容。

3、中央广场

在项目的核心衔接区域适当留白，设计打造中央商业广场这一户外公共空间。项目方对它的期待是：未来可以成为承载市民社交、消费、休闲等多重生活方式需求的城市会客厅。

4、立体商业街

半开放式的商业街区与深圳露台相衔接，结合深圳当地气候特征，将传统街区商业模式与公共空间景观进行巧妙嫁接，设计打造了可供24小时社交休闲的「可呼吸的立体商业街」——

-高低起伏的地势，加上退台与观景台的合理设置，让整个街区的线条错落有致;

-绿植点缀的步行阶梯搭配手扶电梯，很好地兼顾了户外的攀爬感和游逛的便捷度。

世茂SCCmall，

欢迎来到，全新的世界准备好了吗，和我一起探索吧!深圳龙岗shoppingmall#世茂深港国际中心

看点5：定位篇

SCCmall以提出以「新世代、新生活、新主场」为关键词的项目定位。在这样的定位之下，项目规划了时尚、美食、科技、娱乐、品质、健行、独创七大核心业态，并将在超过18万㎡的建筑面积内，计划引入超过400家商铺。

目前已经确定的主力店，涵盖了精品超市、巨幕影院、科技旗舰、健身会所、家居旗舰店、大型儿童乐园等多元业态。

既然要满足新世代的消费习惯与喜好，引领创新性的时尚生活方式，创造具有城市影响力的新主场，那就必然要在内容搭建上出奇制胜。

虽然目前尚未得到关于项目招商层面的具体信息，但基于其定位、空间设计和业态规划，不难预判SCCmall极有可能在未来，呈现足以引领区域甚至代表城市的高质量品牌组合，其中更不乏能够引发市场热度、调动消费热情的各类首店、旗舰店，以及众多知名商户和特色店铺。

一方面，通过与深圳露台的高频互动，引入公共景观、城市功能，突出项目对「生活理念」的重视；另一方面，借助空间亮点与场景搭建，赋能商户的运营与消费者的体验，强调项目的「标杆态度」。

综上5大看点，足以让我对SCCmall乃至整个深圳世茂深港国际中心满怀期待。

在世茂的官网介绍中，有一句关于世茂SCC产品线的品牌注释：让城市成为生活的风景。

单就SCCmall目前所释放的信息来看，有景观大气、功能丰富的深圳露台，有设计巧妙、颜值超高的全景天环和超级碗，还有不落俗套且实用性强的中央广场与立体街区……诸此种种，似乎很好地解释了上面那句话。

在场景构筑商业、商业助力城市、城市成就生活的大逻辑之下，SCCmall正在力求每一个环节的高标准呈现。作为世茂SCC产品线的重要代表之一，同时身为深圳世茂深港国际中心的核心组成部分，SCCmall对自己的要求或许是：

既能彰显世茂在商业运营上强大实力，也能够真正成为一座城市的封面作品。

03.

从时代到区域

世茂商业正在加速赶超

在成熟产品线的多元定位基础上，力求单个项目的高品质与非标性；既有统一的逻辑基础，又有个性化的因地制宜。这是世茂商业的运营态度，也是在宏观政策和市场大风向之下的顺势而为。

全新的时代背景下，面对新的市场形势，世茂采取「地产+商业」的双轮驱动战略，并持续强化「轻重并举」的运营策略，深耕重资产品质商办的同时，依托精细化运营和专业化资管能力，稳步实现综合性平台化企业的转型升级。

截至目前，世茂商业已经在全国多座城市落地了多条商业产品线，正在布局规模和扩张速度两大维度加速赶超。

在其「重仓」的粤港澳大湾区，世茂商业坚持以「打造城市封面级地标」为方向，前瞻性战略布局深圳、珠海、肇庆等地。除了今日所分享的深圳世茂SCC项目之外，珠海世茂港珠澳口岸城也处于紧锣密鼓的筹备之中。

可以预见，不久的将来，在大湾区的商业阵营中，世茂商业必然会占据十分重要的地位。

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