昔日“黄金旺铺”变身韭菜收割机，业主伤心，租户落泪

昨夜，三疯与朋友晚饭后闲聊，聊着聊着就聊到了小时候的种种。

努力把记忆的碎片找寻、拼接、串联。大家只记得那是一个虽然物质生活不富裕，但是快乐多过烦恼的年代。

过生日的时候，朋友的父母会带着他畅游八一公园，爬假山，坐碰碰车，泛舟湖面上。微风拂过的是大家的笑脸，碧波荡漾的是大家的青春。

春节前，父亲会载着他去子固路买过年的年货。最开心的就是买各种烟花爆竹了，五花八门的冲天炮钻地鼠，绽放出的是他最快乐的回忆。

而妈妈会领着他去中山路、胜利路置办过年穿的新衣，过年咱一定得是英俊帅气的。那时候的中山路步行街乌泱泱全是人，沿街的铺子里挤得是满满当当。

朋友心里想着，这铺子的老板得赚多少钱啊！以后他也要像他们一样有钱。很不幸，理想是丰满的，现实是残酷的。老板还是老板，而三疯的朋友并没有像他们一样有钱。

现如今，中山路胜利路步行街还好吗？那些金钵钵街铺是不是还是那般繁华。一铺养三代，一铺永相传是否依然成立。

三疯带上好基友老马，特意逛了一遍胜利路步行街，结果我们看到的是…………

主街道上零星的游人，四处贴满了转让和招租的告示，冷冷清清的模样，这还是那个记忆里那个人声鼎沸的步行街吗？这才几年？

街道中间有卖盗版书的摊位，有卖10元3包零食的摊位，有10元4双袜子的摊位，都如图上的一般大。

纳尼？三疯我是不是走错了片场，这不就是老家县城赶集时的场景吗？胜利路步行街已经开始走这种路线了？

最后我们去胜利路地下商城转了下，可能是现在天气转凉了，在地下商城的人比上面稍微多一些，但商家和老人占了一多半。

出了步行街，我们又去附近的一些街道转了转，沿街的商铺大多跟步行街一个状态。贴了招租和转让的不是个例。看着这场景，心中不免生起一丝悲凉，咱今天要不就谈谈街铺吧。

1、头号元凶：电商vs实体，实体输得彻底

近些年电商蒸蒸日上，与之相印衬的就是实体店的江河日下。年中618、双11、双12，电商平台打造出了一个又一个的购物狂欢节，整体营收节节攀升。

而实体店因为高昂的店租，在与电商的价格战中处于天然的弱势地位。加之现在的小年轻宅属性越来越强，网上看中的就买买买，不满意就退退退。
实体店什么的，不好意思我不想去，我活在属于电商的时代。

2、二号元凶：供过于求

曾几何时，家里有个铺子，那是何等光荣的事，就差吊块土豪的认证金牌在脖子上了。

那时候，街铺是稀缺的，大的棚户区和各种老八层，只有临街几栋楼下些许铺子。想做生意，你就得租；租不起，你就只能摆地摊，那就上不了台面了。

现如今，新小区不是有社区底商，就是有商业街，有些商住综合体还有配套的大型商场，各类铺子喷涌而出。

一时间，供需关系来了个180度大转弯，看着那一排排空置的新铺子，房东真是太难了！

3、三号元凶：平面升级立体

早先，弄个铺子开门做买卖是既定的社会准则。这些铺子不管是在宽街主道还是小街小巷，都是贴着地平线分散排开的。手牵手压着马路一路吃喝购物就是咱老百姓习惯过的日子。

随着城镇化的进程，进城的人越来越多，经济越来越发达，开车成为了主要的出行方式，习惯一旦改变，对老的商业模式是一个致命的打击。用习惯了触屏手机，再也用不回直板了。

万达广场、梦时代广场、铜锣湾广场，一个个大型商业综合体接踵而来。地铁+商场的新商业模式取代了沿街商铺，也更符合现在的消费习惯。

此外，美容美发健身房开进了写字楼公寓；住宅楼里多了许多私人定制妈妈菜姥姥菜；仓库废旧房屋更是成了专做外卖店的绝佳选择。
商铺与商铺之间的竞争，拓展成为了与商场、写字楼、公寓、仓库，甚至是住宅之间的竞争。昂贵的街铺，慢慢淡开经营者的视线了，毕竟能省一分钱是一分钱。

4、四号元凶：无特色、无体验感

说到商业街，上海南京路、北京王府井、南京新街口、广州上下九、重庆解放碑，成都春熙路等等，各领风骚，千姿百态。

而咱南昌，真拿不出一个像样的出来。以前人声鼎沸的中山路、胜利路，如今已经是县城集市的调性。

更何况，现在南昌大兴土木，地铁、高架快速路、各种拆迁，一动工就是好几年，蜷缩在街边的铺子只能望着对面的施工围挡空流泪。
胜利路步行街的施工，本身是出于好意，但是这一段时间的不方便，消费者的习惯就此改变，将步行街无情的抛弃了。

5、五号元凶：兵马未动，粮草先行

兵马未动，粮草先行不是良策吗？做好充足的后勤保障，方能打大胜仗啊。可这话套在新城区的街铺里，就不是那么一回事了。

九龙湖新城、朝阳新城、昌南新城、瑶湖新城、赣江新区，一个个新城如雨后春笋，拔地而起，一排排的街铺也随之孕育而生。

要住满这些新城，不是一时半会能成的事。入住率起不来，空置的街铺一排接一排。那些期盼着吃新区第一只螃蟹的铺主，最后大多成了韭菜。

我明明只想为新区商业配套建设“贡献一点绵薄之力”，可最后，把自己贡献出去了。

6、终极元凶：高房价惹的祸

要数毁灭街铺最大的元凶，非高房价莫属。一路攀升的房价，把街铺的价格带的水涨船高，租金也只能跟着升天了，高租金就成了压死经营者的最后一根稻草。
这也源于曾经市场对于商铺的估值太高，两倍甚至三倍于住宅的价格也能接受，内心没有一杆合适的标尺，所以愿意为之买单。
高价买单之后，却遭遇商铺的基本面巨变，加之供应太过，最终被套在了山顶上。

讲了那么多街铺的不好，咱也得说说街铺的好，毕竟还是有一些超级摇钱树街铺。想想万达金街内街有的铺能租到高达600一平/每月，我的天呐，万一我买到的就是这种铺呢。

还有梦时代附近的铺子，船山路、福州路、象湖芳草路、红谷凯旋烧烤一条街等一众高租金铺子。

虽然现在买街铺无异于抽六合彩，但我就是相信我是幸运宝宝；我就是有成为街铺房东的情怀梦想；我家就是钱多的没地方放；那该怎么办？那好吧，你赢了，你买吧！

三疯祝福你的同时也讲讲买铺的几个建议吧。Ps：虽然三疯家没铺子，但咱可以在理论层面探讨探讨嘛，互通有无，共同进步！

1、租金回本周期20年为宜

抛开一切情怀，回归最本质的理由。买铺子图的就是一个高收益率，三疯觉得买一个铺子20年左右回本应该是底线了。

打比方全款买了个100万的街铺，这100万按5%的年复利理财算，20年后值265万。

然后按每年得息一次算，年平均租金要8万左右才能跑平理财，每个月得租6600才行。
这还得你的铺能即买即租，20年不断租，不过考虑到租金一般的上涨预期，就权当抵消了吧。

最后问题来了，现如今有多少价值100万的铺子能租到6600一个月呢？

2、宽街无闹市

俗语讲：宽街无闹市，闹市无宽街。宽阔的街道往往是主干道两侧，人气不易聚集，过路客多停留客少。而越是人行道狭窄、马路不宽的街道，反而人流量大，商业氛围浓厚。

细数南昌生意火爆的街道，有几个不是窄街窄巷。

3、单边铺要不得

单边铺就是商铺只有一侧的客流，另一侧是公共绿地、围墙、江河湖之类的。沿江铺也是单边铺的一种，靠着江边的商业和铺子没有一个是火爆的。

自断一臂何其难啊！

4、买新城铺得谨慎

切记谨慎再谨慎！尽量选住宅商铺比低的楼盘买，尽量买小区出入口两旁附近的，尽量买转弯角的，尽量买一楼的，尽量三思而后行……

5、老城拆迁铺

如果你买到了即将拆迁的商铺，那么恭喜你，财神爷到你家一游了。

如果你租到了即将拆迁的商铺，那么也“恭喜”你，你刚刚花的装修费即将付之东流了。
虽然有拆迁补贴，但是补不彻底还浪费精力。

6、学校、医院、写字楼周边重点考虑

买铺子，不管自己做生意还是吃租金。最重要的就是铺子周边人流量要大，特别是消费的人流量大。

学校、医院、写字楼，周边都是有稳定足量的消费人群的，不过这种铺子相对来说价格也高。只能从预期收益和购入价格间多衡量一下了。

此外，买铺子多到周边转转，看看各个时间段的人流量。毕竟动辄几十几百万的支出，多费点心总不是坏事。

一铺养三代or一铺悔一生，这已经不是一个单纯的有没有眼光的问题了。现如今买铺基本就等于买大乐透，买完以后多上香祈福就对了。
多一点烟火气，把烟火气转换成烧烤的烟气，你的祈福就成功了！

PS：现如今，买铺子需要的段位太高了，普通人就尽量别参与了！